법인 사택과 기숙사 종부세 합산배제 : 별지 제4호·제5호 서식 9월 30일까지

신고 창구는 9월 30일에 닫힙니다

종합부동산세 합산배제 신고는 해마다 9월 16일에 열려 9월 30일에 닫힙니다. 관행이 아니라 법정 기한입니다. 종합부동산세법 제8조 제3항이 "해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지" 관할세무서장에게 보유 현황을 신고하라고 직접 정하고 있습니다.

올해는 9월 30일이 수요일이라 기한이 다음 날로 밀리지 않습니다. 대신 그 사이에 추석이 들어 있습니다. 2026년 추석 연휴는 9월 24일 목요일부터 26일 토요일까지이고 대체공휴일은 지정되지 않았습니다. 오늘 9월 17일을 포함해 실제로 서류를 만들고 낼 수 있는 날은 17일, 18일, 21일, 22일, 23일, 28일, 29일, 30일 여드레입니다.

이 신고를 놓치면 12월에 받는 고지서 금액이 달라집니다. 가산세가 붙는 종류의 기한은 아닙니다. 합산배제는 의무가 아니라 신청이기 때문입니다. 대신 신청하지 않으면 뺄 수 있었던 주택이 과세표준에 그대로 들어갑니다.

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무엇이 빠지는가 — 사원용주택과 기숙사

종합부동산세법 제8조 제2항 제2호는 "종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택"을 과세표준 합산 대상에서 제외한다고 정하고, 구체적인 범위는 같은 법 시행령 제4조로 넘깁니다. 이 시행령은 2026년 2월 27일 대통령령 제36132호로 개정되어 지금은 27개 호가 살아 있습니다.

이 가운데 사택을 굴리는 보통의 법인이 실제로 쓰는 것은 제1호 사원용주택과 제2호 기숙사 두 개입니다.

사원용주택 — 요건은 세 겹입니다

시행령 제4조 제1항 제1호는 요건을 이렇게 짭니다.

• 종업원에게 무상이나 저가로 제공할 것
• 사용자 소유의 주택일 것. 사내근로복지기금과 공동근로복지기금이 소유한 주택도 포함합니다
• 국민주택규모 이하이거나, 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하일 것

세 번째 줄을 잘못 읽는 경우가 많습니다. "이거나"입니다. 둘 중 하나만 맞으면 됩니다. 전용면적이 85제곱미터를 넘어도 공시가격이 6억원 이하면 들어옵니다. 국민주택규모는 주택법 제2조 제6호가 정의하며 주거전용면적 85제곱미터 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100제곱미터 이하입니다.

제외되는 사람이 있습니다. 같은 호 단서가 두 갈래로 막습니다.

• 사용자가 개인이면, 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항의 친족관계에 있는 종업원에게 제공한 주택
• 사용자가 법인이면, 그 법인의 주주 또는 출자자인 임원에게 제공한 주택. 다만 법인세법 시행령 제50조 제2항의 소액주주등은 제외합니다

대표이사가 지분을 들고 있는 법인에서 그 대표의 거주 주택을 사택으로 잡아 두었다면 이 단서에 걸립니다. 지분을 가진 임원인지, 소액주주등인지를 먼저 확인해야 합니다.

「저가로 제공」은 공시가격의 10퍼센트에서 끊깁니다

무상은 다툴 일이 없습니다. 실무에서 갈리는 쪽은 저가입니다. 종합부동산세법 시행규칙 제2조의3이 숫자를 박아 두었습니다.

과세기준일 현재의 전세금 또는 임대보증금이 해당 주택 공시가격의 100분의 10 이하여야 저가입니다. 종업원이 월세를 내고 있으면 그 월세를 부가가치세법 시행규칙 제47조의 계약기간 1년 정기예금 이자율로 1년치 환산해 보증금에 더한 뒤 따집니다. 보증금만 보고 판단하면 안 됩니다.

공시가격 5억원짜리 사택이면 환산 포함 5,000만원이 경계선입니다. 이 선을 넘으면 사원용주택이 아닙니다.

기숙사는 건축법 용도가 먼저입니다

시행령 제4조 제1항 제2호는 대상을 "「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목의 기숙사"라고만 적습니다. 세법이 따로 정의하지 않고 건축법을 그대로 끌어옵니다.

건축법 시행령 별표 1 제2호 라목의 일반기숙사는 학교나 공장 등의 학생·종업원 등을 위해 쓰는 것으로서 공동취사시설 이용 세대수가 전체 세대수의 50퍼센트 이상인 건축물입니다. 건축물대장의 용도가 기숙사가 아니고 다가구주택이나 다세대주택으로 올라가 있으면 제2호로는 들어가지 못합니다. 그 경우에는 제1호 사원용주택 요건을 따로 따져야 합니다.

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연중 비어 있던 기간은 어떻게 보나

과세기준일은 6월 1일입니다. 그날 하루의 상태로 판정한다면 직원이 나간 뒤 다음 입주자를 기다리던 공백기가 그대로 불이익이 됩니다.

2025년 2월 28일 신설된 시행령 제4조 제2항이 이 구멍을 메웠습니다. 해당 연도 중 종업원에게 제공한 기간이 9개월 이상이고, 제공하지 않은 기간에 다른 용도로 쓰지 않았다면, 과세기준일 현재 계속 제공한 것으로 봅니다.

조건이 둘 다 붙습니다. 비어 있던 석 달 안에 창고나 사무공간으로 돌려썼다면 이 규정을 못 씁니다. 공실 기간의 사용 이력을 남겨 두는 편이 안전합니다.

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법인이 이 신고를 놓치면 얼마를 더 내는가

법인은 개인과 계산 구조가 다릅니다. 세 곳에서 갈립니다.

항목 개인(1세대 1주택 외) 법인(제9조 제2항 제3호 적용)

기본공제	9억원 · 1세대 1주택자 12억원	0원
세율	누진세율	2주택 이하 1천분의 27 · 3주택 이상 1천분의 50 단일세율
세부담 상한	직전연도 총세액상당액의 150%	적용하지 않음
공정시장가액비율	100분의 60	100분의 60

 

근거는 각각 종합부동산세법 제8조 제1항 제2호, 제9조 제2항 제3호, 제10조 단서, 시행령 제2조의4 제1항입니다. 법률 제21224호로 2026년 1월 1일부터 시행 중인 조문입니다.

기본공제가 0원이라는 말은 공시가격 첫 원부터 과세된다는 뜻입니다. 세부담 상한이 없다는 말은 전년도 대비 몇 배가 뛰어도 깎아 주지 않는다는 뜻입니다. 사택 두 채를 합산배제에서 빠뜨리면 그 두 채의 공시가격 합계에 60퍼센트를 곱한 금액 전부가 2.7퍼센트로 과세됩니다. 개인 기준으로 셈해 보고 "얼마 안 되겠지"라고 넘기면 어긋납니다.

법인 명의 부동산 취득 단계의 세무는 법인 자산 취득 완벽 가이드에서, 재산세와 종합부동산세의 기본 구조는 부동산 보유세 정리에서 따로 다뤘습니다.

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어느 서식을 어디에 내는가

종합부동산세법 시행규칙 제2조 제4항이 시행령 제4조 제1항의 호마다 서식을 지정합니다. 2026년 3월 20일 재정경제부령 제16호 개정이 반영된 현행 배정은 이렇습니다.

시행령 제4조 제1항	대상	서식
제1호	사원용주택	별지 제4호서식
제2호	기숙사	별지 제5호서식
제3호	주택신축판매업자의 미분양주택	별지 제6호서식
제4호	어린이집용 주택	별지 제7호서식
제5호	시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택	별지 제8호서식

 

사택과 기숙사를 함께 보유했다면 서식이 두 장입니다. 한 장에 몰아 적을 수 없습니다.

별지 제28호는 별개의 서식입니다

법인 가운데 공익법인등, 공공주택사업자, 주택조합, 정비사업시행자, 민간건설임대주택사업자, 도시개발사업시행자, 사회적기업등, 종중은 단일세율 대신 일반 누진세율을 적용받을 수 있습니다. 이때 내는 것이 법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용 신고서 별지 제28호서식이고, 제출 기한은 합산배제와 같은 9월 16일부터 30일까지입니다. 공익법인 확인서, 사업계획승인서, 임대사업자 등록증, 정관·규약 사본, 설립인가서처럼 그 지위를 증명하는 서류를 붙입니다.

합산배제 신고를 했으니 누진세율 신고도 된 것으로 오해하면 안 됩니다. 두 신고는 서식도 근거도 다릅니다.

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한 번 내면 끝나는가

시행령 제4조 제5항 단서가 재신고 부담을 덜어 줍니다. 최초 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 신고한 내용에 변동이 없으면 내지 않아도 됩니다.

여기서 "변동"이 무엇인지가 실무의 갈림길입니다. 시행규칙 제2조 제5항이 2025년 3월 21일 신설로 이를 특정했습니다.

• 주택의 소유권 또는 전용면적
• 사원용주택에 한해, 시행규칙 제2조의3의 전세금 또는 임대보증금

두 번째 줄이 새로 들어온 항목입니다. 사택의 소유권도 면적도 그대로인데 재계약하면서 보증금만 올렸다면, 그것도 변동입니다. 공시가격의 10퍼센트 선을 넘겼다면 신고를 다시 해야 합니다. 전세 재계약을 한 해에는 사택 목록을 다시 훑는 편이 안전합니다.

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신고한 뒤에 요건이 깨지면

국세청은 합산배제를 적용받은 뒤 요건을 충족하지 못한 것이 확인되면 감면받은 종합부동산세액과 이자상당가산액을 부과할 수 있다고 안내하고 있습니다.

사택에서 요건이 깨지는 전형적인 경로는 셋입니다.

• 종업원이 나간 뒤 임원이나 그 친족이 들어간 경우
• 보증금을 올려 공시가격의 10퍼센트 선을 넘긴 경우
• 사택을 비운 채 다른 용도로 돌려쓴 경우

어느 쪽이든 그 다음 해 신고 때 반영해야 합니다.

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9월 30일까지 역산하면

날짜	할 일
9월 17일~18일	법인 명의 주택 목록 추출. 건축물대장 용도와 공시가격 확인
9월 21일	입주자 명단 대조. 주주·출자자인 임원 거주분 분리
9월 22일	임대차계약서에서 보증금·월세 확인. 공시가격 10퍼센트 선 계산
9월 23일	서식 작성. 사원용주택 제4호 · 기숙사 제5호 · 해당하면 제28호
9월 24일~27일	추석 연휴
9월 28일~29일	홈택스 제출. 전년 신고분은 변동 여부만 확인
9월 30일	기한. 접수증 보관

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담당자 점검 목록

• 과세기준일 6월 1일 현재의 상태로 판정한다
• 법인 명의 주택을 전수로 뽑았는가
• 건축물대장 용도가 기숙사인지 주택인지 갈랐는가
• 국민주택규모와 공시가격 6억원 중 어느 쪽으로 요건을 맞추는지 정했는가
• 입주자 중 주주·출자자인 임원이 있는가
• 소액주주등 해당 여부를 확인했는가
• 보증금에 월세 환산액을 더해 계산했는가
• 계산 결과가 공시가격의 10퍼센트 이하인가
• 연중 제공 기간이 9개월 이상인가
• 공실 기간에 다른 용도로 쓴 이력이 없는가
• 전년도에 신고한 물건의 보증금이 바뀌지 않았는가
• 별지 제28호 제출 대상 법인인가
• 증빙서류를 서식마다 갖췄는가
• 접수 결과를 출력해 보관했는가

법인 부동산을 개발 목적으로 보유하고 있다면 부동산개발사업 실무에서 취득 단계의 판단 기준을, 보유 주택을 처분할 계획이라면 아파트 분양부터 매도까지 세금과 절차에서 양도 단계의 순서를 함께 보시기 바랍니다.